건설ㆍ부동산 불경기에 나타나는 `부동산 벌처시장`이 연일 확대되며 급속도로 달아오르고 있다.

정부와 금융권의 건설업계 구조조정에 속도가 붙어 알짜 부실자산들이 쏟아지고 있기 때문이다.

업계에선 지난 외환위기(IMF) 당시 외국계 벌처펀드인 론스타 등이 강남파이낸스빌딩(당시 아이타워), 극동빌딩 등을 헐값에 사서 수백억 원씩 수익을 올렸던 사례가 재현될 것으로 전망한다.

금융권과 건설사가 연계된 펀드들이 속속 등장하고 대한주택보증 환급사업장에는 예전엔 보기 힘들었던 시중은행과 대형건설사 임원들이 몰려들고 있다.

◆ 구조조정펀드에 `눈독` 건설사들

= 최근 업계에 따르면 부동산 벌처시장엔 미분양아파트와 연립다세대는 물론 공사가 중단된 사업장, 미착공 택지까지 각양각색의 매물이 전례 없이 나와 있다.

특히 건설사 구조조정이 본격화되면서 분양성에 문제가 없는 우량사업장도 매물로 나오기 시작했다. 싼값에 매물을 인수하는 `바겐헌터(Bargain-Hunter)`의 활동이 활발해지는 이유다.

이달 초 대한토지신탁이 최초로 내놓은 `경공매 아파트 대상 구조조정펀드`엔 국내 시공능력 10위권 건설사를 비롯해 5~6곳의 시공사들이 몰려들었다. 이 펀드는 매각되는 준공 전 아파트 중 사업성이 높은 프로젝트를 낮은 가격에 낙찰받아 상품화하는 구조다.

대토신이 개발신탁을 맡고, 건설사는 일부 지분을 투자한 후 개발이익과 시공권을 갖게 된다. 여기에 군인공제회 등이 역시 지분투자로 사업비대출이익과 개발이익을 공유한다. 대토신 관계자는 "단독 시행사가 모든 위험을 떠안는 예전과 달리 저평가된 사업장을 골라 신탁사, 시공사, 금융회사가 전문성을 발휘하고 위험을 분산하는 구조"라며 "참여 문의가 잇따르고 있다"고 말했다.

대토신은 일단 (주)한양, (주)효성과 각각 계약을 맺고 펀드 조성을 시작했다. 이 외에도 3~4개 건설사가 더 참여할 계획이다.

한국토지신탁이나 코람코도 최근 이 같은 알짜 사업장에 투자하는 구조조정펀드 조성작업을 검토 중인 것으로 알려졌다.

은행 증권 등 금융권도 벌처시장으로 눈을 돌린다. 지난달 30일 서울 영등포구 여의도동 대한주택보증 본점에서 열린 환급사업장 매각설명회에는 200여 명이 참석했다.

환급사업장은 공정률이 실제 계획보다 25% 이상 떨어지거나 시행사 시공사 등의 부도로 공사를 정상적으로 진행하기 어렵다고 판단할 때 대한주택보증이 계약자에게 분양금을 환급해주고 되사오는 사업장이다.

`안전한` 담보를 찾는 시중은행이 환급사업장에 관심을 갖는 이유는 싸게 살 수 있는 사업장 수가 늘어나기 때문이다. 대한주택보증에 따르면 2005~2007년에는 매년 5~8건에 불과하던 환급사업장이 2008년 27곳으로 급증했고 작년에도 22건이 나왔다.

◆ "벌처펀드는 지금이 기회"

= 국내 디벨로퍼 1세대인 정춘보 신영 회장은 "가장 안 좋다는 지금이 벌처투자자에게는 최고의 기회"라고 말했다.

경기도 화성시 향남택지지구 O블록은 1년 전까지만 해도 짓다가 만 아파트가 덩그러니 남아 있는 공사장이었다. 건설사 부도로 2008년 10월 공사가 중단됐다. 분양보증을 선 대한주택보증이 보증사고를 낸 사업장을 되사 공매에 붙였다. 그러나 유찰을 거듭했다.

신영은 1044억원 규모 공사장을 최초공매가의 70~80% 선에 인수했다. 시공비의 4~5%를 추가 투입해 조경과 내부설계를 현재 트렌드로 바꿨다. 처음보다 분양가를 오히려 높였는데도 지난해 10월 분양 시작 3개월 만에 전체 가구의 97%가 분양됐다. 사업장 인수부터 입주까지 걸린 시간은 인허가기간 3개월을 합쳐 총 12개월. 일반 개발사업의 3분의 1이다.

서울 구로동 영화아파트 재건축사업도 대표적인 사례다. 한 달 전 착공한 이 사업장은 2003년부터 여러 이해관계자의 갈등으로 6년 이상 시간을 끄는 동안 시공사가 여러 차례 바뀐 대표적인 부실사업장이었다.

금융회사의 건설사업 관련 부실채권(NPL) 전문 해결사 역할을 해온 신영은 작년부터 공을 들여 결국 정상화에 성공해 착공에 들어가게 됐다.

호반건설도 광주 광산구 수완택지지구에서 2007년 5월 시공사 부도로 매물로 나온 환급사업장을 인수했다. 1175가구 대단지 사업장은 3년 만에 다시 전열을 갖췄고, 지난 7월 최고 7대1의 경쟁률로 청약을 마감했다.

■용어설명

부동산 벌처(Vulture) = 빌딩 아파트사업장 등 부실한 부동산 자산을 싼값에 인수한 후 완공하거나 아니면 그대로 되팔아 수익을 내는 형태의 비즈니스를 말한다.

[김선걸 기자 / 이유진 기자]